How to keep deadlines in ongoing construction
Pursuant to the latest World Health Organization report, the current COVID-19 pandemic has affected more than 190 countries all over the world. Every day there are plenty of news about deficit of available manpower, stoppage of work in factories in non crucial sectors or a general lack of raw materials. This is rapidly becoming a real problem for investors and construction operators who work in the Republic of Serbia, because of the international dependence on equipment, materials and expertise that are becoming scarce now-days, the repercussions of the COVID-19 pandemic are felt mostly concerning the possible completion of current construction projects within the agreed deadlines.
The construction procedure necessarily depends on the fulfillment of obligations within the agreed deadlines, in the following chain investor – contractor – subcontractor – supplier. Delays in the fulfillment of obligations at the beginning of that chain necessarily will delay the fulfillment of obligations at the end. This procedure is riddled with many interconnected deadlines, which primarily depend on state institutions – issuing the required construction or occupancy permits, concluding contracts after tenders have been completed by the deadlines that depend on the contracting parties themselves – performing construction works, handing over buildings, etc. The factual extension of time limits seems inevitable, however, from a legal point of view, many significant questions can arise, such as validity of deadline extension, risk transfer, liability for damage, protection at work, etc.
In practice, we are faced with the fact that by invoking on the provisions of “force majeure” all parties involved in the construction enterprise try to justify their unfulfillment or incomplete fulfillment of obligations, which leads to some kind of legal paralysis of the construction process. These deadlocks will necessarily lead to very expensive litigation and arbitration proceedings, hence it is economically most profitable for all agreement parties to know what they can and what they can not do at this time. The crucial question here is what is meant by “force majeure”, whether it is justified to refer to it, and whether the COVID-19 pandemic is an example of “force majeure”.
The question of whether the COVID 19 pandemic is a force majeure will be treated differently depending on the country of origin of the investor and the measures taken by the states. For investors from Anglo-Saxon countries, the distinction between „Act of God“, where it represents a natural disaster beyond human control, and „Vis Maior“, and where force majeure is a future, unpredictable, human-caused event, such as war or demonstrations, will be especially significant.
Force majeure in our country, as also in most other legal systems, is not explicitly regulated. Its meaning is derived from the interpretation of the provisions for exclusion of contractual liability for damages and the inability to fulfil obligations, which is why in the most cases the meaning of the term Force majeure is interpreted from the provisions inserted by the parties into their contract. For this reason, the application of the Force Majeure Institute depends on the skill of the attorneys who drafted the contract. In situations where the parties have agreed to apply the FIDIC General Business Conditions, the situation is slightly different. The “Red Book” explicitly regulates the extension of the deadline for completion of works, where one of the reasons for the extension is a force majeure, providing that the party who invokes on this provision notifies the other party within 14 days from the day it became aware or should have been aware of an event representing a Force Majeure. However, FIDIC rules do not classify an epidemic as the case of Force Majeure but classify it as one of the reasons for the extension of construction deadlines. So, to the contractor is always given a right to extend the deadlines due to unforeseen shortages of staff or goods, due to epidemic or state measures, if he has informed the supervisory authority within 28 days of the occurrence of the prescribed case. As it can be concluded the first step in the realization of contractual rights now or even after the end of the worldwide pandemic, COVID-19 lays on the proper communication that will greatly facilitate the resolution of disputes that may arise.
It is important that in some specific situations in spite of force majeure, there may be a base for the application of other legal institutes. If the particular situation does not directly affect the ability to perform the obligation, but rather the party and its contractual interest, there may be a base for the application of termination rules or modification of the agreement pursuant to the institute of changed circumstances, which is also governed by FIDIC rules. All this gives us the picture of a wide legal area where it is necessary for the parties to act carefully, considering that both institutes – force majeure and changed circumstances – are being applied exceptionally, and that no ultimate effect of this situation can be predicted, so it is necessary to take precaution measures, with whom the risks of non-compliance liability will be reduced. For any questions or assistance, you may need in these or other segments of the construction procedure, feel free to contact our law office, where attorneys from our Real-estate team will resolve your problem.
COVID-19 Da li nam advokati mogu pomoći pri izgradnji novih domova?
Kako očuvati rokove u izgradnji
Prema poslednjem izveštaju Svetske zdravstvene organizacije trenutna pandemija COVID-19 zahvatila je više od 190 država sveta. Svakog dana cirkulišu vesti o manjku raspoložive radne snage, obustavi rada fabrika u nekrucijalnim sektorima ili sveopštem nedostatku sirovina. Ovo brzo postaje realan problem za investitore i izvođače građevinskih radova koji posluju u Republici Srbiji jer usled međunacionalne zavisnosti za opremom, materijalom i stručnim kadrom koji postaju sve oskudniji u trenutoj svetskoj klimi, reperkusije pandemije COVID-19 osete se najviše upravo u pogledu mogućnosti završetka tekućih građevinskih projekata u ugovorenim rokovima.
Postupak građenja nužno zavisi od ispunjenja obaveza u ugovorenim rokovima u lancu investitor – izvođač – podizvođač – dobavljač. Kašnjenja u ispunjenju obaveza na početku tog lanca nužno povlače i zakašnjenja u izvršenju obaveza na kraju. Ovaj postupak je protkan mnoštvom uzajamno povezanih rokova koji u prvom redu zavise i od državnih institucija – izdavanje potrebnih građevinskih ili upotrebnih dozvola, zaključenje ugovora nakon sprovedenih tendera do rokova koji zavise od samih ugovornih strana – izvođenje građevinskih radova, predaja objekata i sl. Faktičko produženje rokova sve više izgleda kao neminovnost, međutim, sa pravnog aspekta mogu se postaviti mnoga pitanja od značaja kao što su opravdanost produženja rokova, prelazak rizika, odgovornost za štetu, zaštita na radu i sl.
U praksi se suočavamo sa činjenicom da pozivanjem na odredbe „više sile“ sve strane učesnice građevinskog poduhvata pokušavaju da opravdaju svoje neizvršenje odnosno nepotpuno izvršenje obaveza što dovodi do svojevrsne pravne paralize postupka izgradnje. Ovi deadlock-ovi nužno će voditi skupocenim sudskim i arbitražnim postupcima i za sve ugovorne strane ekonomski je najisplativije da u ovome trenutku znaju šta smeju a šta ne smeju da rade. Ovde se kao krucijalno pitanje postavlja šta podrazumeva „viša sila“, da li je opravdano pozivati se na nju i da li je pandemija COVID-19 primer „više sile“.
Pitanje da li pandemija COVID 19 predstavlja višu silu tretiraće se različito u zavisnosti od zemlje porekla investitora i mera koje države preduzmu. Za investitore iz zemalja Anglosaksonskog pravnog područja, posebno će biti značajno razlikovanje instituta “Act of God” gde isti predstavlja prirodnu nepogodu izvan ljudske kontrole, od instituta “Vis Maior”, a gde viša sila predstavlja budući, nepredvidljivi, neizbežni događaj, prouzrokovan ljudskim radnjama, kao što su rat ili demonstracije
Viša sila kod nas, kao i u većini pravnih sistema, nije eksplicitno regulisana. Njeno značenje dobija se iz tumačenja odredbi isključenja ugovorne odgovornosti za štetu i nemogućnosti ispunjenja obaveza, iz kog razloga se u najvećem broju slučajeva značenje termina Viša sila putem tumačenja dobija iz odredbi koje su strane unele u svoj ugovor. Iz ovoga razloga primena instituta Više sile zavisi od umeća advokata koji su draftovali sporni ugovor. U situacijama kada su strane ugovorile primenu FIDIC opštih uslova poslovanja situacija je malo drugačija. “Crvenom knjigom” eksplicitno je regulisan produžetak roka za završetak radova gde jedan od osnova za produžetak predstavlja upravo viša sila pod uslovom da strana koja se poziva na ovu odredbu obavesti drugu ugovornu stranu u roku od 14 dana od dana kada je postala svesna ili je trebalo da bude svesna događaja koji predstavlja višu silu. Međutim, FIDIC pravila ne svrstavaju epidemiju u slučajeve više sile već je klasifikuju kao jedan od standardnih osnova za produženje rokova izgradnje. Tako je izvođaču uvek dato pravo na produžetak rokova usled nepredviđene nestašice osoblja ili dobara, usled epidemije ili državnih mera ukoliko o tome obavesti nadzorni organ u roku od 28 dana od dana nastanka propisanog slučaja. Kao što se može zaključiti prvi korak u ostvarenju ugovorenih prava sada ili čak nakon prestanka svetske pandemije COVID-19 počiva upravo na urednoj komunikaciji koja će u mnogome olakšati rešavanje spornih odnosa koji mogu nastati. Od značaja je da i pored više sile u konkretnim situacijama može postojati osnov za primenu drugih pravnih instituta. Ako konkretna situacija ne utiče direktno na mogućnost izvršenja obaveze, već na obveznika i njegov ugovorni interes, može postojati osnov za primeni pravila o raskidu ili izmeni ugovora zbog instituta promenjenih okolnosti, koji je takođe regulisan FIDIC pravilima. Sve ovo daje sliku jednog širokog pravnog područja gde je neophodno da ugovorne strane pažljivo postupaju, uzimajući u obzir da se oba instituta – viša sila i promenjene okolnosti – primenjuju izuzetno, te da se ne može sa sigurnošću predvideti ni kakav će krajnji efekat ova situacija proizvesti, neophodno je preduzeti mere kojima će rizici od odgovornosti za neisupnjenje biti maksimalno umanjeni. Za sva pitanja ili asistenciju koja Vam bude potrebna u ovim ili drugim segmetima postupka izgradnje, budite slobodni da se obratite našoj advokatskoj kancelariji, gde će se advokati iz našeg Real-estate tima, pobrinuti za rešenje Vašeg problema.