Although constantly growing, the real estate market in Serbia reached its peak after the Covid 19 pandemic, as well as during the current situation in Ukraine. While the state of the real estates in Serbia pales in significance to the human tragedy which has befallen the world in the past two years, people are questioning how the shockwaves of such events impacted and will keep impacting the real estate market in Serbia in the future.
Recent migrations from Russia and Ukraine, freedom of investment, acceptable taxes and tax incentives, as well as favorable construction conditions in Belgrade, Novi Sad and other larger cities in Serbia, resulted in attracting large number of foreign investors and individuals, establishing many domestic and foreign companies, as well as major increase in real estate sales.
In that regard, very important question arises. Can foreign individuals and legal entities acquire real estates in Serbia under the same conditions as Serbian citizens?
The answer to that question is not that simple because in many legal aspects, foreign citizens are equal to domestic citizens. However, the Law on Basis of Ownership and Proprietary Relations foresees certain restrictions regarding the acquisition of immovable property, regardless of whether acquiring properties through legal transactions inter vivos,i.e., transfer of ownership right during the lifetime of the transferor and the acquirer (for e.g. Sale and Purchase Agreements, Gift Agreement, etc.), or legal transactions mortis causa, which implies the transfer of ownership that begins to take effect only after the death of an individual (for e.g., inheritance).
Regardless of the method of acquisition, it is necessary to fulfill the condition of reciprocity, which can be contractual or factual. Contractual reciprocity is established on the basis of Bilateral Agreement which regulates the acquisition of real estates, concluded between Serbia and the country of origin of a foreign citizen or foreign legal entity. In particular, Serbia has established contractual reciprocity regarding the acquisition of property rights on immovable property through legal transactions inter vivos only with a small number of countries, including Russian Federation, United Arab Emirates, Republic of Ukraine, Republic of Belarus, USA, Canada etc. With regard to other countries, with which reciprocity has not been explicitly agreed, foreign individuals can still acquire real estates in Serbia, provided that there is factual reciprocity. Factual reciprocity implies that the law of the foreign country in question allows Serbian citizens to acquire real estates in that country under the same conditions under which Serbia allows the citizens of that county to acquire real estates in Serbia. However, for acquisitions inter vivos, factual reciprocity must be determined in each individual case, which means that the foreign individual, or its legal representative, must obtain an explanation of the existence of reciprocity from the Ministry of Justice of the Republic of Serbia.
On the other hand, foreign citizens can acquire the right of ownership on immovable properties in Serbia through legal transactions mortis causa,under the same conditions as domestic citizens. Although this method of acquiring real estates is regulated through Bilateral Agreements, concluded between Serbia and several foreign countries, for such acquisitions the existence of contractual reciprocity is not necessary, because in this matter, factual reciprocity is sufficient. In contrast to acquisition of property rights on immovable properties through legal transactions inter vivos, there is established practice in Serbia that reciprocity doesn’t need to be established in relation to each foreign country individually, but rather its based on the assumption that each foreign country recognizes the right of Serbian citizens to inherit immovable property until proven otherwise. In short, foreign citizens can inherit immovable property in Serbia on the basis of presumed factual reciprocity, with the possibility that interested parties can prove the opposite.
The requirement of reciprocity, whether contractual or factual, is not the only requirement that a foreign citizen must fulfill in order to acquire real estates in Serbia. In that regard, a distinction is made between foreign individuals who perform and do not perform professional activities in Serbia. For example, foreign citizens who perform professional activities in Serbia can acquire any form of immovable property (apartments, houses, business premises, buildings, land, etc.), however only if these immovable properties are necessary for the performance of such activities. On the other hand, foreign individuals who don’t perform professional activities in Serbia have the possibility to purchase apartments, houses or buildings without any restrictions, however they do not have the right to purchase any type of land (except the land belonging to that apartment, house or building).
Acquiring real estates for foreigners in Serbia is not reserved only for foreign individuals, but for foreign legal entities as well. Just as it is with foreign individuals, in order to acquire the right of ownership on real estates in Serbia, foreign legal entities must meet the condition of reciprocity, as previously explained.
Regardless of the common characteristic, conditions for acquiring real estates in Serbia by foreign legal entities are stricter than those applicable to foreign individuals due to the fact that the foreign legal entities don’t have the possibility of acquiring real estates if they don’t have a company established in Serbia or if they don’t perform professional activities in Serbia. It should be borne in mind that these provisions, although of a restrictive nature, still bring something favorable because foreign legal entities have the possibility of acquiring any type of immovable property in Serbia, including the land.
Only general exception that exists in connection with acquiring real estates in Serbia is regarding the purchase of agricultural land. In particular, the Law on Agricultural Land does not allow foreign citizens and foreign legal entities, under any conditions or circumstances, to become owners of agricultural land in Serbia. However, no matter how explicit this ban seems, there are ways to legally “surpass” such ban through establishing SPV (Special Purpose Vehicles), acquiring domestic legal entities that already own agricultural land, etc. For detailed information regarding the acquisition of real estates in Serbia and full legal assistance in that matter, feel free to contact our attorneys at law: Uroš Đorđević (uros.djordjevic@zslaw.rs), Nikola Šiljegović (nikola.siljegovic@zslaw.rs), Srđan Zerdo (srdjan.zerdo@zslaw.rs) and Miroslav Živanović (miroslav.zivanovic@zslaw.rs).
Sticanje nepokretnosti u Srbiji – Strana fizička i pravna lica
Iako u konstantnom porastu, tržište nekretnina u Srbiji dostiglo je svoj vrhunac nakon pandemije zaraznog virusa Covid 19, kao i tokom trenutne situacije u Ukrajini. Dok je stanje nekretnina u Srbiji zanemarljivo u odnosu na tragediju koja je zadesila svet u poslednje dve godine, mnogi se pitaju kako su talasi ovakvih događaja uticali i kako će uticati na tržište nekretnina u Srbiji u budućnosti.
Skorašnje migracije iz Rusije i Ukrajine, sloboda ulaganja, prihvatljivi porezi i poreske olakšice, kao i povoljni uslovi za građenje u Beogradu, Novom Sadu i drugim većim gradovima u Srbiji, rezultirali su privlačenjem velikog broja stranih investitora i fizičkih lica, osnivanjem velikog broja domaćih i stranih privrednih društava, kao i znatnim povećanjem broja prodatih nepokretnosti.
S tim u vezi, postavlja se veoma važno pitanje. Da li strana fizička i pravna lica mogu sticati nepokretnosti u Srbiji pod istim uslovima kao i državljani Srbije?
Odgovor na ovo pitanje nije tako jednostavan, budući da su u mnogim pravnim aspektima strani državljani izjednačeni sa domaćim državljanima. Međutim, Zakon o osnovama svojinsko pravnih odnosa predviđa određena ograničenja za strance u pogledu sticanja nepokretnosti, bez obzira da li se imovina stiče pravnim poslovima inter vivos, odnosno prenosom prava svojine za vreme života prenosioca i sticaoca (npr. ugovorom o kupoprodaji, ugovorom o poklonu i sl.), ili pravnim poslovima mortis causa, koji podrazumevaju prenos vlasništva koji počinje da proizvodi pravno dejstvo tek nakon smrti nekog lica (npr. nasleđivanje).
Bez obzira na način sticanja, pre svega je neophodno da bude ispunjen uslov reciprociteta koji može biti ugovorni ili faktički. Ugovorni reciprocitet postoji u slučaju kada je Republika Srbija zaključila bilateralni sporazum, kojim se uređuje sticanje prava na nepokretnostima, sa zemljom porekla stranog fizičkog ili pravnog lica. Konkretno, Srbija je uspostavila ugovorni reciprocitet u pogledu sticanja prava svojine na nepokretnostima kroz pravne poslove inter vivos samo sa malim brojem zemalja, uključujući i Rusku Federaciju, Ujedinjene Arapske Emirate, Republiku Ukrajinu, Republiku Belorusiju, SAD, Kanadu, itd. Što se tiče drugih zemalja sa kojima reciprocitet nije izričito ugovoren, strana fizička lica i dalje mogu sticati nepokretnosti u Srbiji, pod uslovom da postoji faktički reciprocitet. Faktički reciprocitet podrazumeva da pravo strane države dozvoljava državljanima Srbije da u toj zemlji stiču nepokretnosti pod istim uslovima pod kojima Srbija dozvoljava državljanima te zemlje da stiču nepokretnosti u Srbiji. Međutim, kod sticanja nepokretnosti pravnim poslovima inter vivos u svakom pojedinačnom slučaju se mora utvrditi postojanje faktičkog reciprociteta, što znači da strano fizičko lice, odnosno njegov zakonski zastupnik ili punomoćnik, mora pribaviti objašnjenje o postojanju reciprociteta od Ministarstva pravde Republike Srbije.
S druge strane, strani državljani mogu sticati pravo svojine na nepokretnostima koje se nalaze na teritoriji Republike Srbije pravnim poslovima mortis causa, pod istim uslovima kao i domaći državljani. Iako je ovaj način sticanja nepokretnosti zasnovan na bilateralnim sporazumima koje je Srbija zaključila sa nekoliko stranih država, za ovakav način sticanja nije neophodno postojanje ugovornog reciprociteta, jer je faktički reciprocitet u ovom slučaju dovoljan. Za razliku od sticanja prava svojine na nepokretnostima pravnim poslovima inter vivos, u Srbiji postoji dugogodišnja praksa da se reciprocitet ne mora utvrđivati za svaku pojedinu državu, već da reciprocitet počiva na pretpostavci da svaka strana država priznaje pravo našim državljanima da nasleđuju nepokretnosti u tim državama, sve dok se ne dokaže suprotno. Ukratko, strani državljani mogu nasleđivati nepokretnosti na teritoriji Republike Srbije na osnovu pretpostavljenog činjeničnog reciprociteta, uz mogućnost da zainteresovana osporavaju postojanje takvog reciptociteta.
Uslov reciprociteta, bilo ugovornog ili faktičkog, nije jedini uslov koji strani državljani moraju da ispune kako bi stekli nepokretnosti u Srbiji. S tim u vezi, pravi se razlika između stranih državljana koji obavljaju i ne obavljaju profesionalnu delatnost u Srbiji. Primera radi, strani državljani koji obavljaju profesionalnu delatnost u Srbiji mogu da stiču bilo koju vrstu nepokretnosti (stanove, kuće, poslovne prostore, zgrade, zemljište i dr.), ali samo ako su te nepokretnosti neophodne za obavljanje te delatnosti. S druge strane, strani državljani koji ne obavljaju profesionalnu delatnost u Srbiji imaju mogućnost kupovine stanova, kuća ili zgrada bez bilo kakvih ograničenja, ali nemaju pravo da kupe samo zemljište (osim zemljišta koje pripada kupljenom stanu, kući ili zgradi).
Sticanje nepokretnosti za strance u Srbiji nije rezervisano samo za strana fizička lica, već i za strana pravna lica. Кao što je to slučaj sa stranim fizičkim licima, za sticanje prava svojine na nepokretnostima u Srbiji i strana pravna lica moraju da ispune uslov reciprociteta, kako je prethodno objašnjeno.
Bez obzira na zajedničke karakteristike, uslovi za sticanje nepokretnosti u Srbiji od strane stranih pravnih lica su ipak strožiji od onih koji važe za strana fizička lica zbog same činjenice da strana pravna lica nemaju mogućnost sticanja nepokretnosti ako nemaju privredno društvo osnovano u Srbiji ili ako ne obavljaju profesionalnu delatnost u Srbiji. Treba imati u vidu da ove odredbe, iako restriktivne prirode, ipak donose nešto povoljno, a to je da strana pravna lica imaju mogućnost sticanja bilo koje vrste nepokretnosti u Srbiji, uključujući i zemljište.
Jedini opšti izuzetak koji postoji u vezi sa sticanjem nepokretnosti u Srbiji je kupovina poljoprivrednog zemljišta. Konkretno, Zakon o poljoprivrednom zemljištu ni pod kojim uslovima i okolnostima ne dozvoljava stranim fizičkim i pravnim licima da postanu vlasnici poljoprivrednog zemljišta u Srbiji. Međutim, koliko god ova zabrana delovala restriktivno, postoje određeni načini kako bi se ista pravno „zaobišla“ kroz osnivanje privrednih društava za posebne namene, kupovinom domaćih pravnih lica koja već poseduju poljoprivredno zemljište i sl.
Za detaljnije informacije u vezi sa sticanjem prava svojine na nepokretnostima u Srbiji, kao i kompletnu pravnu pomoć u vezi sa tim, slobodno kontaktirajte naše advokate Uroša Đorđevića (uros.djordjevic@zslaw.rs), Nikolu Šiljegovića (nikola.siljegovic@zslaw.rs), Srđana Zerda (srdjan.zerdo@zslaw.rs) i Miroslava Živanovića (miroslav.zivanovic@zslaw.rs).